第三个错误，产业转移做得晚了。
北京的地理区位被包夹在河北与天津之间，北京的任何产业动作和空间动作不可能不受河北和天津的影响，甚至限制。北京要喝的水，来自河北；北京人呼吸的空气，同样也来自河北和天津。北京人要想获得更高的生活品质，就得付出代价，要协助河北和天津发展，否则这两个地方的任何发展失误，对环境的任何破坏，都将直接回馈影响到北京，造成北京的生态灾难。这是显而易见的问题，但遗憾的是，北京在这个问题上始终认识不到位，实际北京在生态环境上的“份子钱”终究是要交给河北的，这是躲不过去的，但在过去却基本上没有缴过。
在产业发展方面，长期以来，北京重区县规划，轻区域规划。如果反过来，重区域规划，而做限制性区县规划，就不会今天的问题了。现在中央要求北京的产业要转移到京津冀，一时间北京手忙脚乱，实际上北京如果早在区域规划上作出努力的话，那么产业转移和产业体系将会更为平滑，市场更为有效。所以，不能不说产业转移做得晚了，这是北京的第三个城市失误。
第四个错误，空间设计没有坚持，自由发展。
城市的空间开发，如果能够伴随人口及其消费的持续增长，则会表现为城市经济总量在规模上的放大。作为研究城市的学者，我很早就曾经严肃批判过哈佛大学教授爱德华·格莱泽在《城市胜利》一书中的观点，对于城市发展而言，有利于吸引演说听众的理论探讨是没有意义的，所有的城市都要受到自然条件和人文条件的严格约束，就像你的左邻右舍限制你的行为一样，城市不可能靠自身的空间膨胀过程去解决城市自身的问题。即便这个理论目标真的存在于城市发展的延长线上，其过程本身也必将是无法令人容忍的。
北京在城市空间设计上有过幻想，包括卫星城的建设都曾经在历史上讨论过，可惜都没有产生积极的作用。主要原因在于空间设计的理论主导者和实践者，对城市关键的空间概念无深刻的理解，结果就是有其形而无其实。实际上，这种泛化的概念理解造成的问题到处都是，比如在上世纪末，我就在城市研究中就指出，根据对世界城市的详尽考察，一个城市的 CBD建设，单一核心不能搞得太大，太大块儿的城市CBD将会对城市空间产生致命的负面影响。实际呢？从北京西城区金融街CBD到朝阳区的CBD，都在追求平面扩张，搞得规模世界第一。这样做的负面影响在今天已经看得很清楚了，北京的交通拥堵和城市价格水平的高涨，就与这种错误设计有着莫大关系。
实际上，北京的空间设计是失控的，自由蔓延发展的，而且始终没有大的改观，甚至根本没有认真做出过重大努力，这是北京城市发展的第四个严重失误。
第五个错误，老龄化认识严重不够，人口政策反复多变。
城市从出现开始，就始终是人口的聚落。城市与人口关系密切，城市离开了人口肯定不行，那就“城将不城”了。在任何一个城市中，一定规模的人口，创造了消费，消费创造了市场，市场又支撑了产业和城市经济的发展。所以，城市与人口的关系极为密切，发展是因为人口，衰退也是因为人口。但北京市的人口政策处于摇摆不定的状态，一会是限制，一会是鼓励，一半是海水，一半是太阳，这对城市的发展极为不利。
在历史上，北京以知青下乡为由，曾经历过大规模的人口输出时代。原因在哪个时代很简单，就是“养不起”。此后大量人口回归城市，同时又开始了计划生育。再后来城市化兴起，北京周边以致全国各地的人口迅猛地向北京集中，使得城市人口迅速突破一千万，两千万，直至实际承载人口数达到三千万上下的大关。到了2015年7月，北京人大常委会才确定人口政策，终于决定限制人口的进一步增长，并力争5年内使常驻人口下降15%。
问题是，行政力量可以控制人口的增减，但这种人口增减却一定会影响城市原本的经济秩序。再加上北京的老龄化严重，这种对经济秩序的影响可能会更大。实际早在2012年，北京逾1200万户籍人口中，60岁以上的老人就占了近20%，这是一个惊人的老龄化比例，远高于全国平均13.26%的老龄化水平。后来，随着城市化，大量外地年轻人涌入北京，稀释了老龄化压力，情况稍好一点。如果这一进程被终止，那么北京的老龄化问题必将再次凸显，大幅增加城市生活成本。
所以，人口政策的摇摆以及老龄化问题，使得北京的城市生活和经济很难保持有序状态，起伏和波动，甚至紧缩，在今后将会变得更加明显。这是人口的问题，也是发展速度的问题，实际早就应该采取人口平抑措施，始终保持有序而稳定的人口增长，人口增长细水长流，可惜实际政策却没有这样做，这是北京城市发展的第五个严重失误。
第六个错误，价格工具不敢使用，不能使用。
大城市或是超大城市，最大的问题是城市的运营管理，在这方面，北京比上海强，毕竟没有出现上海外滩踩踏那样的重大失误。不过，像所有的超大城市一样，管理和运营从来都是大难题，北京、上海都不轻松。一般的来说，城市管理的资源配置，最有效的办法是价格调控，可惜北京由于顾忌首都形象，往往放弃这种作法，改而采用更为具有行政色彩的政策操作。比如车辆控制，先是盲目发展汽车工业，坚持“不控制”，自由发展；后来看“实在不行了”，一下子又转而采用行政色彩极强的“限购”，而不是使用牌照拍卖等市场性的方法，这表明北京的公共政策研究和采行很不在行，并不成熟。
这样的例子在北京还有很多，如城市的交通补贴也是如此，本来可以采用价格分区的方法，在一定程度上缓解交通拥堵，可是并未采用。安邦咨询（ANBOUND）很早就建议北京市政府要逐步放弃现有的出租车管理体制，谋求市场创新，缓解和熨平上下班交通的潮汐峰值，可惜北京市政府根本不理解其中之意，根本不大相信这是一个问题。即便互联网“专车”大潮涌来之际，还在手忙脚乱地动用行政力量维护旧体制。可以说，无视问题的存在，盲目地迷信以往熟悉的行政力量，有价格工具也不敢用，这是北京城市发展的第六个严重失误。
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