????新华网讯，据《中国经营报》报道，徐女士自去年9月赴香港工作开始，就一直关注香港楼市，咨询过多家房产中介，也看过多套二手房。一直在购买和租住之间做选择的她，最终选择放弃购买，而是在港岛西部的坚尼地城租下一套实用面积400平方英尺（1平方米=10.674平方英尺）的高层住宅。
????谈及关注香港楼市半年多的感受，来自北京的徐女士的结论是：大致相同地段的楼盘，香港房价仍然高出北京1倍以上，而在2013年上半年香港房价开始见顶，目前正处在缓慢下行阶段。
????《中国经营报》记者了解到，之前香港特区政府实施的打击炒楼政策效果明显，再加上外部环境的影响，香港的楼市下行似乎已经是不争的事实。而更加严厉的“港人港地”计划（指定楼盘的住宅在三十年内只准出售或转售给香港永久性居民）也已经暂缓实施。
????大地产商降价求售
????赴港前，徐女士对香港楼市的了解仅仅是房价高、租金高，租售比大致高出内地1倍。因为要在香港工作至少3年，徐女士曾考虑把在北京的房产卖掉，在香港购入一套总价相当的住宅。然而，来自媒体的消息和中介传递给她的信息是：现在房价正在下跌中，非香港永久居民（指在港出生或在港连续居住超过7年的香港居民）购买要征收双倍印花税，实在不是购房的好时机。
????地产经纪人洪先生告诉徐女士，与内地楼市十年来几乎只涨不跌不同，香港楼市价格波动很大。他从业二十多年间，香港楼市经历了三次大的调整，分别是1997年（亚洲金融危机）、2003年（非典危机）及2008年（美国次贷危机）。“1997年那次调最剧烈，几乎是断崖式下跌，楼价直接腰斩，最高的楼盘降幅达70%。而最近一次下跌是2008年，私人住宅价格跌入谷底而后开始反弹，至2012年底累计升幅达134%，创出香港楼市价格新高。”洪先生说。
????在2012年年底、2013年年初香港楼价达到最高点后，虽然2013年整体价格也出现了3%左右的微升，但从下半年开始已经缓慢下跌，进入2014年楼价下行已是不争的事实。
????从以往的规律看，香港楼市降价都是从大型地产商开始的。作为香港大型房地产发展商之一，长实集团1月4日开始出售香港2014年首个新楼盘，给予买楼方25%的优惠，按实用面积计算，每平方英尺售价22514元，较此前的新楼盘折让幅度很大。春节过后，香港北部靠近深圳的元朗地区，一楼盘最新一期报价每平方英尺9200港元，与去年3月底首次开盘时的1.71万港元相比，几近腰斩。
????新盘降价出售，自然也波及到二手房交易，最直接的体现就是二手房业主降价出售，以求快速出手。目前在香港街头的房屋中介房源信息橱窗上，划掉过高的原价，直接标上更低的新价格的房源信息越来越多，也越来越普遍。坦承最近房屋交易生意清淡的洪先生认为，判断一座城市的房地产市场是否成熟，新房和二手房的成交比例是一个很重要的指标。香港每年入市新房1万余套，二手房交易达10万套左右，这种比例已经持续多年，可见香港房地产市场已经很成熟。房价下行，一方面是业主降价求售，另一方面则是买家吝惜出手，自然交易清淡。
????而市场交易的清淡也得到了政府层面的确认。4月1日，针对暂缓实行的“港人港地”计划，香港特首梁振英认为香港楼市已不存在过热情况，日后有需要时才会重新启动“港人港地”计划。
????“双辣招”压住炒楼
????与内地房地产市场不同的是，香港房价的波动更大程度上受全球经济环境影响。自美国2008年推出多轮量化宽松（QE）措施以来，香港楼价由2009年起连续五年上升，累计涨幅达到134%。但在目前美国逐步退出QE的趋势越来越明朗，加上外围经济环境又未定的情况下，市场担忧资产价格会受到牵连而下调，楼市首当其冲。
????但在徐女士看来，楼价的下跌、交易的清淡，与香港政府的调控措施关系更大，也直接影响了她的购买决策。特区政府在2012年10月和2013年2月出台了一系列组合措施，分别从买卖环节入手，增加交易成本，打击炒楼，并通过税收限制了非香港永久居民的入市，被喻为“双辣招”。
????该政策规定，购买住宅3年内卖房需支付10%到20%不等的“额外印花税”；非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳双倍即15%的“买家印花税”，加重了非港人的置业成本；对于购买第二套以上物业的买家，也加收双倍即15%的印花税。
????洪先生表示，“双辣招”在2013年起到了立竿见影的效果，2013年也成为香港房价升幅最少的一年，成交也明显回落。根据香港土地注册处公布的数据显示，去年香港所有种类楼宇买卖合约较2012年下跌39%。但特区政府官员已多次表明立场，认为香港楼市情况仍不明朗，存在不确定因素，不会轻易“减辣”，暂不会取消调控措施，并希望立法会能通过楼市“辣招”使之成为法律。
????2月22日，香港特区立法会已经三读通过了《2012年印花税（修订）条例草案》。在这个先订立实施、后过立法会的草案三读前，特区政府已经收取买家43亿港元的“双辣招”相关税款。在香港，法案在提交特区立法会之前会先在宪报上刊登。法案如要获立法会通过，必须经过首读、二读及三读的程序，才成为法例。除非法案订明生效日期，否则有关法例经行政长官签署并在宪报刊登后便可生效。
????香港大地产商新鸿基联席主席郭炳江对媒体表示，相信“双辣招”只是暂时性措施，是怕楼市升得太快而推出，随着土地供应增加、楼市稳定后，政府会再作定夺。郭炳江预测，未来一年个别地区的二手楼价最多可能下跌一成，至于新盘，由于一手楼的建筑费仍然贵，预料跌幅并不会太大。
????4月初，徐女士已经住进租住的高层住宅。这套住宅的业主是广东一位做汽配生意的女老板，2010年以270万港元买入，目前该二手房的挂牌价是450万港元。徐女士表示，她会继续关注楼市，当“双辣招”取消，房产交易成本下降后，再重新考虑要不要加入购港房的行列。(李向东)
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