理财周报见习记者 王俊丹/上海报道
1年时间，泰禾地产借信托让资金跑了一个轮回，但轮回结束，资金的故事却还远没有结束。
2012年9月拿地，7个月后发行信托产品募资，开发项目动工，到11个月后房屋销售基本完成，单其中一项销售额就已经超过土地成本，项目不到1年时间已完成资金周转。在这个节点，泰禾选择提前终止信托计划，公告的原因为信托计划的信托目的已实现。
虽然对于房地产信托来说，信托计划提前终止属于常规动作，但泰禾泉州华大股权项目的终止并非常见的融资方资金缓解那么简单。
提前结束的信托计划
最近在关注信托产品信息时，一个信托计划提前终止的公告吸引了理财周报记者的注意。公告称：“现因信托计划信托目的已实现，应融资人申请，根据信托文件的约定，信托计划提前终止，终止日为2014年3月28日。”
这款提前终止的信托产品是“中融-泰禾泉州华大股权投资集合资金信托计划（查询信托产品）”，2013年4月15日正式成立，发行规模为14亿元。
公开资料显示，该信托计划分A、B两类客户。
B类优先级规模7亿元，由中融信托向投资人募资后，向泉州华大泰禾广场投资有限公司(泉州华大)增资，持有泉州华大49%的股权，投资人成为优先级受益人。A类次级规模同样为7亿元，由福州泰禾房地产开发有限公司以其对泉州华大的债权认购。
原计划期限上，从第一期信托单位成立至最后一期信托单位期满总期限不超过27个月，约定到期日为2015年7月15日。
如上述提前终止公告中的描述，信托计划成立时，中融信托即与泉州华大签订《债权转让协议》，并在产品说明中向投资人提示提前结束风险：“如第1笔信托单位存续满12个信托月度时，项目公司决定依据协议约定，提前清偿受托人届时持有的项目公司标的债权，则当期各笔信托单位将全部注销。”
“在2012-2013年房地产信托市场提前终止的项目很多，这样的案例很常见。”一位信托业内人士对理财周报(微信公众号：money-week)记者表示。
另一位房地产信托分析师对记者分析：“信托计划提前终止有两种可能性，一个是融资方资金缓解，提前终止借款；另一个是信托公司或管理人担心项目会出现风险，要求融资方提前终止。一般来讲，融资方资金缓解主动提出终止的占绝大多数。”
而泉州华大项目不能完全意义上归属于以上任何一种可能。
同据资料显示，该信托资金用于开发建设福建省泉州市华大泰禾广场。该广场所在的地块，总用地面积108626平方米，总建筑面积597443平方米。
回溯上市公司泰禾集团曾披露的公告信息，福州泰禾2012年9月18日在泉州市国土资源局举办的国有建设用地使用权拍卖会上，拍得编号为2012-16号的地块面积108626平方米，与泉州华大泰禾广场总用地面积一致，拍下地块总价11.1亿元。
产品说明中称，本信托计划第一还款来源为投资项目产生的销售收入。从华大泰禾广场售楼处的销售人员处得知，住宅和商铺均所剩无几。泉州华大是因销售情况良好，资金压力缓解而提前还款吗？
一位接近泰禾集团的人士向记者透露：“泰禾提前终止该项目是因为从其他金融机构找到了更便宜的资金，来替换信托募资，便宜资金来自一家资产管理公司。”
资金运作
“以新还旧，是现在房地产企业当募资到期时会采取的一种手段。一般在募资到期但回款没跟上的情况下使用的比较多。”上述分析师表示，“像泰禾提前终止的项目，也属于以新还旧的一种。从信托融资的成本更高，泰禾通过这种方式可以降低成本。”
从2012年9月11.1亿元拿地，7个月后发行信托产品募资，开发项目动工，到11个月后房屋销售基本完成，根据泉州华大泰禾广场所在的泉州市丰泽区地价，单住宅面积销售就可回款14亿元。如此，每个项目不到1年时间足以完成资金周转。
而泰禾集团在运作一个项目的同时，还有多个项目同时进行。
据理财周报(微信公众号：money-week)记者不完全统计，在2013年4月至今的一年内成立，现在仍在续存期内，并涉及泰禾集团下属地产项目的集合信托计划有8个，实际募资规模总计102.59亿元，其中2014年成立的有3只，共募资59.2亿元。
其中五矿信托发行的“泰禾广场贷款信托”、重庆信托发行的“中维泰禾信托”等都以此形式运作。
这些项目的资金周转周期从半年到一年不等，但其发行的信托产品期限平均在24个月，也就是2年，相当于项目资金周转期的2倍。
值得注意的是，泰禾集团2014年拿地比2013年更为激进。1月至今，泰禾集团已6次发布竞得土地公告。其中除一次由泰禾集团出面外，其余分别由福州泰禾和福建中维两个子公司运作，竞得土地金额共计86.77亿元，超过2013年上半年的78.92亿元。
伴随拿地的是多次股权质押和大额担保。
2013年三季报中披露，泰禾集团最大控股股东福建泰禾投资有限公司所持有的79.57%股份，99.1%处于质押状态。
最新的对外担保公告显示，截至3月21日，泰禾集团实际对外担保总额为176.48亿元，占公司最近一期(2012年度)经审计净资产的785.25%，全部为对下属控股公司及下属公司之间提供的担保。而泰禾集团的注册资本仅有10.17亿元。
“担保额远超过注册资本，在市场的需求充足，楼市景气的情况下没什么问题。一旦楼市不景气，很容易出现资金链断裂。”上述分析师表示。
《中国房地产金融2013年度报告》中，2013年房地产信托新增6848.23亿元，比2012年上涨116.49%。同时，中国房企海外融资达4566.25亿元，跃居世界第一。
在目前房地产信托迎来兑付高峰，房企资金链整体承压，银行房贷业务也趋于谨慎。一向偏好房地产贷款的兴业银行表示，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。建设银行则维持最多新增300亿的要求。当前的大环境下，如果现有的平衡被打破，或将出现一场灾难。
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