继欧洲央行之后，预期联储局下周将继续大幅加息遏通胀，市场流动性急速收紧，环球资产价格面临更大下行压力，香港也难独善其身。事实上，香港金融管理局持续入市承接港元沽盘，导致银行体系结余减少与港元拆息抽高，港息跟随美息上升时间将比预期为早，相信香港银行四年来首次上调最优惠利率已迫在眉睫，习惯长期超低息环境的住宅楼市将面临考验。

　　今年来香港住宅楼价反复偏软，近期二手楼市场更出现减价风，呈现明显转弱迹象。这在一定程度上反映美国等发达国不惜一切代价遏通胀，构成全球经济与金融市场巨大风险。目前美国加息速度与力度是数十年来所未见，加剧全球经济与金融市场脆弱性，随时触发系统性危机，衍生新一波金融风暴。

　　值得留意的是，美疯狂加息负面影响浮现，联储局年内累积加息1.5厘，不但加速经济走向衰退，还可能刺破股市、债市、楼市与车市等资产泡沫。近月美国房屋销售跌至近两年低位，是房地产见顶回落的重要警号。

　　令人不安的是，美国加息外溢冲击正在席卷全球，大幅推高全球美元债务成本。近日国际货币基金组织警告，一场全球性债务危机正在酝酿之中，暗示金融黑天鹅将至。

　　其实，斯里兰卡宣布破产、债务违约，相信不是个别事件。同时，主权债务危机之外，还有货币危机乍现，不单止新兴货币受压，还牵连发达国家货币。市场正密切关注欧洲央行11年来首次加息会否引爆欧债危机2.0，以及日本央行会否坚持继续实施量化宽松货币政策措施，近日欧元与日圆兑美元分别跌至20年与24年低位，欧元与日圆资产大举被沽售，危机似乎一触即发。

　　全球疫情与俄乌冲突持续，加上美欧等主要经济体相继加息，世界经济形势更加严峻，环球资产价格承受下行压力可以想见。即使香港经济韧力强，支持住宅楼价呈现较强抗跌力，与历史高位相比，仅轻微回调而已，但外围逆风不容低估，特别是利率上升风险。

　　随着香港利率正常化进程启动，预期香港住宅楼市将进入较长的整固期。近期住宅楼市已出现多项微妙变化，值得置业者注视。

　　一是一手楼货尾持续增加，已落成而未售的一手楼单位增加至1.4万个，反映楼市购买力并非想像般强劲。二是新楼盘开售价低于二手市场价格，地产发展商有意加快去货速度。三是二手楼市场呈现不少长线收租物业沽盘，这与近期主要银行港元定期存款上升至2厘或以上水平、接近整体物业收租平均回报率有关。四是个别银行调高H按的锁息上限，意味银行资金成本上升，调高楼按利率或最优惠利率不远了。五是新界多幅地皮申请改划，大幅提高地积比率，增加可建楼面面积，个别项目涉及万个住宅单位供应，潜在住宅供应可见一斑。

　　随着美欧等主要经济体大举收水，意味环球资产价格升值游戏已告结束，相信香港住宅楼价疯涨时代也一去不复返。当前特区政府积极作为，在土地及房屋供应上全力提速、提效、提量，包括缩减现时程序、压缩所需时间，并全力推进北部都会区建设与明日大屿填海计划，有望彻底解决楼荒问题，推动香港住宅楼市重回正轨、保持健康稳定发展。