新财年市区住宅官地当中，以启德地皮最受注目。（图片来源于香港文汇报）

　　据《文汇报》报道，香港特区政府上个财政年度，卖地市场由高峰跌落谷底。上半财年楼市仍然一片好景，市场频频出现“地王”，但8月旺势急转，首先是去年11月青衣细山路地皮流标，揭开地价大跌市的帷幕，此后便如火烧连环船，大埔露辉路地皮搁置卖地、大埔荔枝山地皮延期招标、创新低价地皮成交等。

　　面对市况逆转，大型发展商投地变得格外审慎。据媒体统计显示，上年度特区政府及“一铁一局”等一共卖出24幅地皮(官地14幅、“一铁一局”10幅)，其中5间传统大型地产商(新地、恒地、长实、新世界发展、会德丰)合共买入8幅地皮，涉及逾239.63亿元，其余16幅地皮由15个中小财团瓜分，合共涉资约317.85亿元。15个财团的买地金额占总买地金额557.48亿元的57%。

　　值得留意的是，5大地产商买入的8幅地皮，有5幅是上半财年买入，只有3幅于下半财年买入，反映下半财年买地态度明显较为保守。

　　理想城市企业估值部主管张圣典表示，特区政府近5年积极推地，大型地产商期间已吸纳大量地皮，足够一段时间发展，最近半年市况下跌，发展商卖楼速度减慢，自然亦放慢吸纳土地的步伐，买地时亦变得更“拣择”，投地出价时亦偏向“保守价”。

　　再者，受立法会“拉布”影响，特区政府工程量大减，不少承建商及顾问公司减价两三成抢标，发展商控制成本上较之前有弹性，现时心态变成“标到就发展，标不中亦不会可惜”。这种心态造就一班“新面孔”发展商加入市场。

　　张圣典表示，其实上年度许多“生面孔”财团尚未投得地皮，相信新财年市场将继续“百家争鸣”。细心留意上年度有份入标的财团，就会发现此言非虚，据香港地政总署公布的资料，恒隆地产、合景泰富、鹰君集团、碧桂园、佳明集团等，去年皆只有落场陪跑；英皇、信置、泛海等几个“常客”，上年度亦未见进账。

　　展望今年，业界对于卖地前景普遍不看好，张圣典表示，地价牵涉更多风险考虑，跌幅通常较楼价更大，预测今年至少下跌15%。事实上，特区政府亦已意识到市场变化，最近已调整多幅土地的底价，张圣典指最明显是今年2月招标的将军澳日出康城10期，每呎补地价2,044元，相比3个月前同区类近地皮，补地价竟下跌20%。