任志强
自退休以来，房地产已逐渐成为我的副业。现场的企业家如果有很多闲钱不知道投到哪儿，就投到阿拉善做公益吧！20日，在力迅地产、红云置业主办的2015年经济趋势与投资热点论坛上，中国房地产业协会副会长、华远地产原董事长任志强一上来就推销起新业务。
性情耿直、自信的任志强在微博上关注民生，呼吁环保公益，解读楼市房市，与政府官员辩论这让他得到了任大炮的称号。比起讨论房价涨跌、楼市走势，如今的任志强更有兴趣聊聊环保公益。作为环保公益机构阿拉善SEE生态协会的会长，代言推广新型节水型的沙漠小米，到深圳湾清理海漂垃圾退休后的任志强比以前更忙了。
在论坛后，任志强接受了南方日报记者独家专访，不改大炮本色，言语犀利依旧，针对环保公益、楼市政策走势等热点问题一一作答。
过去授人以鱼 现在授人以渔
记者：您义务推广的沙漠小米，现在卖得怎么样？
任志强：小米卖完了，库存都不够卖了，过去产量没有那么高。
记者：除了推广沙漠小米，您退休后花了很多时间在做公益。
任志强：比以前更忙了。企业的问题反而好办，有一个完整机构在运作，不用那么操心，做公益很多事情和制度都要从头开始。以前我们做公益是授人以鱼多一点，现在要授人以渔，这两者之间还是有区别的。
记者：做公益挺难的？
任志强：难，当然难，非常难。因为很多时候缺乏法律、税收保护。我们有一部分减税措施，但是减税的额度还很低。有的慈善基金成立后很多年都注册不下来，阿拉善一开始是协会在运作，后来才注册成为公益基金。
记者：您觉得公益慈善事业在广东发展得如何？
任志强：很明显地看到这段时间在广东，有更多的人关注阿拉善关注生态环保。我几次来广东，每次来都有一些企业家加入我们阿拉善生态协会，我希望更多企业家参与我们的环保公益活动，我们也希望广州成为环保公益的活动中心。
从我们协会的情况看，80后、90后会员陆陆续续增加。早期时候，很多企业家精英可能还在为自己和企业的生存问题发愁，而现在80后、90后也开始加入我们，这既说明企业家的年轻化，也说明现在整个社会和更多年轻人也开始关注环境。
过去，我们发展GDP忽略了对环境保护的重视，现在各地政府开始重视起来，比如低碳发展实际上就是环境保护。我们要重视，才能从社会上去治理，做好环境保护的工作。即使没有加入我们的组织，你也能做到减少排放，减少污染，对周边地区做出表率。企业家精神很重要的就是要带动更多的人去做有利于社会发展的事情。
记者：您提到，希望将环保意识的星星之火传播到全国变成燎原大火。怎么做？
任志强：首先要更多地发挥NGO组织的作用，带动更多人加入我们，这是我们现在正在做的。我们现在的阿拉善也好，广东的狮子会也好，都在发挥这样的作用。不是有钱就去做公益，没钱就不去做公益，公益事业就是这样，任何人都可以参与。
不要怕市场过热自我调节才是市场经济
记者：刚刚结束的全国两会上，政府工作报告中提出支持居民自住和改善性住房需求，同时将稳定住房消费作为六大消费支撑之一。房地产市场的政策环境会不会进一步宽松？
任志强：去年已经转好了一些。但是，你只是看到央行930房贷政策，看到40个城市取消了限购政策，但是还是有几个城市没有取消限购，中央文件也没有明确要取消限购，还没有传递出一个标准信号。《立法法》的出台可以约束政府，之前各地政府不但要限购还要限贷，出台《立法法》之后就给了你武器，你可以直接去告，有《立法法》给你撑腰，投资者可以放心去投资。
记者：有人说，一大波救市政策要出来，像福建已经出台了购房新政，放宽首套房、首改房的认定标准。
任志强：过去刚性需求是第一位，一说刚性需求就是第一次购房的人，但是现在，刚性需求也包括改善型需求，中央提出稳定住房消费主要就体现在鼓励改善性住房消费。2015年，我国将达到适婚人口的高峰，此后，2540岁这一人群数量的快速下滑会影响到房地产市场的结构。改善性住房需求将成为市场的主力。接下来还会有更多的政策与支持改善型需求挂钩。
记者：现在很多开发商纷纷回归一线城市，在一线城市拿地。北上广等一线城市未来的房地产市场前景如何？
任志强：前景就在于取消限购。你用限购把所有资源归本地的户籍人口享受，拒绝外来人口分享，但是没有外来人口，城市怎么发展。
记者：广东自贸区成立在即，很多人跑到这些区域买房投资。有人担心，这些地方会出现房地产市场过热的情况。
任志强：这不一定是房地产过度繁荣。市场经济有热有冷，自我调节才叫市场经济，都没有热就好吗？市场经济总是有时候会出现热点，都没热点就不好了，一热就敲打它，这实际上是剥夺了市场经济自由调节的权力。我们现在看上海自贸区，土地成本在提高，房屋成本也在提高，可是自贸区的优惠政策带来的效益远远大于房屋成本，房屋成本无所谓了。
记者：过去几年，房价的持续上涨催生了一大批房奴，这在一线城市格外显著。您对此怎么看的？
任志强：你举个实际例子，谁当房奴了，张三李四谁名谁姓。从银行的统计数据看，通常68年就是一个还贷周期，既然8年就把贷款还了，房奴这个词怎么来的？是因为亚洲经济危机的时候，一些地方的房子已经贬值厉害，要还的贷款超过了房子的价值，所以成为房奴。
记者：现在如果手头有钱，该炒股还是该买房？
任志强：我不讨论股市。在短期内，买房的收益少于炒股不是不可能，但是买股票你要拿出100%的资金，买房你用20%30%的投入就可以撬动100%的资金。账要看怎么算。
不是白银时代房地产现在不是萎缩的过程
记者：王石有过这样的论断，房地产已经离开了黄金时代，进入白银时代。您怎么看？
任志强：你们老说黄金时代变了白银时代，我不太同意这个观点。万科、绿地这些公司发展规模目标在扩大，总利润率在增加，比黄金时代都多。整体而言，只要经济是持续增长，房地产就是持续增长的。房地产现在不是萎缩的过程，而是一个转换的过程。
当城镇化率达到70%之后，二手房交易将超过一手房，一手房交易率才会逐步下降。目前，中国大部分城市一二手房仍然处于1：1的水平，在一线城市二手房交易和一手房的比例方面，北京是1.1∶1，上海是1.3∶1，二手房交易比例略大于一手房，但真正要颠倒过来还有十多年的时间，拐点还远未到来。即使像美国这样二手房交易超过一手房的国家，房地产仍是支柱产业。
记者：修路、买矿、卖水、搞足球现在，越来越多开发商跨界经营。
任志强：卖水、卖其它东西，这个我没看到有好处。足球历来都只是开发商的玩具，从过去到现在一直都是这样。
记者：还是要以主业为主？
任志强：相关产业链也可以。
记者：万科北京区域CEO辞职创业，有人提出，是不是地产行业吸引力消退？
任志强：你说的是少数和个别部分情况。确实有些企业遇到一些问题，所以他们的人才转化比较快，但是大部分房地产企业没有这种情况。万科的情况是合伙人制度，打破了一些职业经理人的原有预期，这还无法证明是对还是错。
记者：2015年政府工作报告中首次提出的互联网+成为热词。互联网与房地产结合，会是房地产转型发展的一条路径吗？
任志强：互联网就是一个工具，看你怎么利用，但是不能把互联网作为一个根本。互联网和房地产的应用和我没关系了，我退休了，这些我不管，但是我提醒大家，如果你不去拥抱互联网的话，就可能会被互联网甩到一边去，你不能忽略互联网对各个行业之间产生的影响。
记者：您经常到广东，更喜欢哪座城市？
任志强：广州最大特点就是吃，食在广州啊。可能我说不出哪个城市更好，因为我们更多是通过人与人之间的交往来决定对一座城市的印象，因为我们可能住一两天酒店、开会完就走了，和当地人直接交往也比较少。我觉得，一座城市的包容性可能更能体现城市的好和坏。如果一个地区不能包容，不能吸引更多的外来文化，你要想进步几乎是不太可能。
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任志强预测楼市：
价格平稳过渡 消化周期拉长
站在力迅城筑楼盘现场，面对着诸多准购房客，任志强点开一幅幅数据图，用近年来的GDP、资产投资增速等相关数据为人们深度解析当前整体的房地产投资环境。任大炮犀利开炮的底气正是来自于这些看得见、摸得着的数据。
2011年出台限购政策，2012年-2013年年初都是低点。为什么我们预测在2013年年初的时候房价会暴涨？当时很多人不相信，还跟我打赌。其实我没有跟他打赌，我也不喜欢打赌。2012年出现土地负增长和投资低增长，本来供求相对平衡，于是在投资下调之后就会出现供求不平衡。任志强指出，2014年房地产开发投资增幅大幅回落至历史最低值。如果作为一个房地产从业者的话，我认为投资增速下降是个好事，因为这提供了一个结构调整的可能性，从而使行业供求得到平衡。
相比投资增速下滑，今年年初，全国商品房销售面积及销售额在短暂回温后又出现一轮下滑。任志强表示，这很大程度上是由于春节的影响，从3月份上半月的数据看，大部分城市已经出现了回升，其中北京回暖更为明显。
对于2015年的房地产发展前景，任志强做出了具体分析。他认为有利因素来自四个方面，分别为货币政策宽松、稳定住房消费、低利率提高可支付能力和新增供应量减弱。
但他也指出存在的不利因素：库存继续加大，全国商品房待售面积已达63922万平方米；贷款低速增长为+0.6%；市场销售下滑。当下的库存数量确实给开发商进行再次投资形成压力。
任志强还再度大胆预测：总体而言，今年房地产市场有望集中表现如下特点，区域分化将会加剧，价格平稳过渡，拉长消化周期。
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