图：施永青判断，调控政策或持续三五年，但房价降到普通人都能买得起也不可能/新时社报记者毛丽娟摄
新时社网9月11日讯（记者毛丽娟）从早期在罗湖设立办公室、到后来搬至福田中心区、再到眼下迁居南山区后海，中原地产在深圳的布局一路伴随着城市发展而动。记者就楼市与粤港澳大湾区等话题专访中原集团创始人施永青，他表示看好粤港澳大湾区一体化下的深圳楼市机遇，并预测政府放松调控的可能性较低，若房价大幅上升会遭到再次打压。他并建议内地一线城市最好学习新加坡的公屋制度，政府划拨一部分土地出来，盖房子给普通人住，好地段、好学区的房子则鼓励私人交易，让市场规律起作用。
施永青概括内地的楼市现状为：一线城市人口增长太快，但是房子供应不足；二线城市则属于资源错配，房子盖太多也没用。房子盖多了，销售存量房的滋味是很痛苦的。
施永青进一步解释称，上海、北京、深圳等一线城市的房价反映的不是普通人的购买力，而是全中国有钱人的资产配置方向，但房价高直接影响了普通人的生活需求。没有哪个强国是靠房地产兴盛的，还要有科技、实体等产业的支持。如果房地产表现太强势，社会资源就会大量流向地产，其他行业就会面临资源不足，所以现在政府就在控制房地产，这是十分必要的。
目前调控政策的出台有效控制楼价升幅，但施永青也坦言，若想由此将房价压至普通人也能买得起的水平并不现实，眼下只能是维持价格现状，等待居民收入提升，在解决民生问题之后，再让市场自由竞争。
对于调控将维持多长时间，施永青预测，只要经济增长向好，调控政策持续三至五年都是没问题的；经济不好，时不时就会放松一下以拉动经济。现在经济数据还不错，还看不到政策放松的可能。
租赁市场商业化不足
内地不少城市大力推行租售同权政策，深圳也将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。施永青对此评价，现在房地产市场投资者太多，买了房子不住也不租，是一种资源浪费。
商品有两种价值，一种是交换价值，一种是使用价值，政府用限购、限贷、限价来压制交换价值，用长租公寓来发挥房子的使用价值。施永青分析，以市价来折算，房子出租的回报率只有0.9%，而银行贷款利息最低就要4%左右，地产商借钱开发楼盘后出租，如何赚钱是个难题。
对于做长租公寓的开发商而言，除非地价跌50%至70%，或者把城中村拿出来做，否则没法商业化。一旦这样做，又有可能导致住宅供应太多。唯一能赚钱的方式要么是政府补贴，要么该模式受到资本市场认可，能从股市融资来发展。
内地开发商更加进取
对于内地未来地价走势，施永青判断，未来土地政策可能会有所调整，最理想的做法是把价格压下来。开发商现在的状况是不出高价拿不到地，高价拿地了又会有风险，怕赚不到钱。但一些大的开发商看得很清楚，他们依然会去借银行钱买地，因为通胀时代，越借钱的越受益，今天我借钱是划算的，明天再还时，钱已经贬值了。施永青用坐巴士比坐的士贵来做比喻，坐巴士是先交钱，而坐的士是下车再给钱，货币贬值，等你下车的时候，钱就不值钱了。
另一方面，香港土地市场上半年出让了六块地皮，其中五块都被内地开发商拿走。施永青判断，香港开发商正在遭遇强大对手，内地开发商都是富一代，处于打天下阶段、冒险承受力高，手上有100亿敢做1000亿的生意。而香港的开发商都是富二代，相对保守。他又解释称，不少内地开发商进军香港只为战略布局，愿意付出些代价，利润低也愿做，而香港开发商更关注单个楼盘的盈利，利润没有30%不愿做。双方的预期完全不同。
大方分享个人资产配置：四成买房
我自己目前的资产配置：40%买房地产，30%买股票，20%买债券或现金，10%投入贵金属商品。这么多城市让我选投资区域的话，我会优先选深圳。毫无保留公开自己的投资方向时，这位头发花白的长者显得有些疲惫，施永青摘下了自己的圆框眼睛，揉了揉眼睛。
此前，施永青刚刚完成一场两个小时的演讲，现场几百号观众无疑都是冲着施永青的投资秘籍而来的。他几乎花了一个小时探讨美国缩表带来的影响，判断美联储不再购买国债后，美国国债的价格会下跌、回报率（包括利息）会上升。而以美国目前侧重创造就业的政策来看，美元长期强势不可持续，弱美元更有利于美国工业的利益。
美元跌了对香港和整个中国都是好事，但是人民币还是会和美元挂鈎，不太可能让美元跌太多，跌太多不利于中国的出口贸易。施永青认为，美国缩表后部分资金会离开本国债券市场，因此今年流入内地的外资必然增加，主要方向包括房地产、黄金、股市等市场。
作为香港的中介教父，施永青当然知道鼓励大家买房就能给公司带来更多佣金，但中原地产驰骋内地市场几十年，没有跳出圈子看问题的眼光也断然做不到今天这个规模。
在场上演讲时，施永青毫不留情推翻了前面一个演讲同事的观点，大数据的问题是总是在讲过去的事情，我的同事说过去十年A股收益是一片黑色，我倒认为中国股市表现远远落后于其他国家，未来肯定会上升，特别是亚洲、南美洲、非洲等新兴市场的股市，会逐渐表现出它们该有的强势。他并预测，接下来内地股市、房市、黄金流入的资金会比债市多。/新时社报记者毛丽娟
互联网烧钱模式不可取
由香港北上拓展市场的中原地产，亦要面临内地同业互联网中介公司的挑战。近年来崛起的这种地产中介新模式，在房产交易流程中，利用互联网和投资，创造了更多的衍生服务，营造了更具人性关怀的客户体验，而中原地产似乎在此方面落后不少。
中原地产并不排斥向对手学习，但施永青并不全然认可对手的经营模式。中原近两年的改革策略十分明确，希望在移动互联网、利益分配、交易衍生服务，甚至在联交所上市方面实现突破。他介绍称，集团全年的销售金额近万亿（人民币，下同），佣金收入达170亿元。哪怕是与银行合作，帮助客户拿到贷款，全年实现100亿元的金融服务规模，也仅占集团销售总额的1%。
施永青并透露，集团在内地市场的佣金收入占比可达75%，完全是依靠自身力量发展壮大。而链家等一些互联网中介公司则利用社会融资将规模做大，计划在北京、上海、深圳分别开1000家分店，纯粹是烧钱搞人海战术，该种模式不可持续。
在施永青看来，眼下楼市正处于调控之中，市场上的交易量养不起来这么多店，过度扩张只能成为公司的负担。互联网终结的模式是存在问题的，市占率达到一定水平后就上不去了，1000分店就成了包袱。他举例称，链家大举进入南方市场后，行业人均售楼率都在下降。而中原先保证活下来、保证收支平衡，再考虑改善经营模式，适应互联网＋的大环境。
大湾区一体化拆墙松绑要做足
粤港澳大湾区为香港提供了发展机遇，但同时也带来了挑战与困难，其中最为施永青关切的就是区域一体化的问题，他呼吁政府应减少行政管制、加大市场开放力度。
一体化要突出一的重要性，地区之间不可有太多差异，融合度才会高。施永青认为，粤港澳大湾区首先要解决的，就是物流、人流、资金流的开放，尽量减少人才的限制和区别，政府要多做拆墙松绑的工作。比如香港的金融服务能力强，内地是否可以多用些香港金融人才，少一些对金融人才流入的管制呢？
在世界城市文明发展史上，有很多地方的文化融合做得不错，比如纽约、伦敦、威尼斯。施永青分析，在粤港澳大湾区内，有资本主义市场经济，也有社会主义特色的市场经济，两种制度存在一定的差异，有差异就会有碰撞，有碰撞就会引起火花。这是粤港澳与长三角、环渤海等经济区不同之处，也是更具优势的地方。
施永青指出，过去几十年里，香港企业在内地发展进程中扮演过重要的角色。当时内地经济相对落后、外汇储备也不足、工业发展水平也不高，而香港企业提供了资金、技术、管理和市场，使珠三角经济发展达到全国领先水平。但这个时代已经过去了，香港没有什么轻工业了，技术上帮不到内地，资金上内地也不缺钱，唯一还具备优势的就是香港政府廉洁、管理规范性、合约精神、市场透明度高，以及公平、公开、公正的营商环境。
内地做不到而香港能做得了的就是香港的价值所在，比如金融，内地要规范股市、发展债市、商品期货等金融市场，包括要实施人民币国际化，可以借鉴香港的国际化经验、利用好香港世界三大金融中心的优势。施永青认为，内地中产阶级崛起，对资产管理的需求越来越旺，可以考虑对香港金融机构发牌制度不要卡得太死，让香港的金融产品有机会进入内地市场。
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