近期本港楼市气氛好转，地产商竞投土地明显比前进取。长实地产昨日以逾十九亿元投得沙田九肚丽坪路地皮，成交价格比预期高三成。不过，美国加息阴霾下，环球股债市场连日风雨飘摇，资产泡沫爆破有迹可寻，本港楼市难以独善其身，后市似好还忧。
今次长实地产投地一击即中，为四年来首次在政府卖地计划之中成功夺得地皮，加上近月新楼盘销情畅旺，九月至今累计售出逾二千个单位，一定程度增强市场对楼市前景的信心，但需要注视的是，卖地成绩未有反映近日环球金融呈现急转直下的市况，股市、债市、汇市、原油及黄金等资产价格全面下挫，投资情绪极度恐慌，可知道今次大跌市非比寻常，本港楼市或迟或早跟随股债等资产价格回调。
事实上，面对美国利率政策不明朗与地缘政治风险上升，环球股市反弹乏力，其中港股连续第三个交易日下跌，恒指累积跌幅近千点，向下调整之势已成，而港股市值在短短数日迅速蒸发八千亿元，因而不能低估股市下跌带来负财富效应，对私人消费会有不利影响。第三季本港经济增长动力有可能再度转弱，近月楼市旺势未必能够延续下去。
同时，全球债市爆泡危机下，金融市场恐慌情绪连日高烧，一个主要原因是债息持续上升。目前环球主权债孳息已抽上三个月以来高位，其中美国长债孳息从今年低位累升了逾四分一厘，从而推高了信贷融资利率，若然全球债息升势持续，必然会伤及企业经营以至世界经济。
虽然美联储局对于是否加息仍然犹豫不决，但随着债息回升，全球已变相加息了，对资产价格疯涨情况会产生抑制作用。君不见环球股市短期已见顶回落，展开深度调整，而长达三十五年的全球债市大牛市也面临告终，代表低息融资时代结束，本港楼市狂态实在难以重现。
其实，近期楼价重拾升轨，新盘销情畅旺，但不排除是虚火而已，这与投资需求突然增加有密切关系。自英国公投脱欧之后，全球央行加码放水刺激经济，市场憧憬超低息环境可长期持续下去，资产价格亦会有升无跌，吸引买楼收租的投资客蜂拥入市，个别新楼盘的投资客比例竟然高逾五成。
不过，近日环球股债大冧市，尤其是债息急促抽升，对本港楼市而言如一盆冷水照头淋，可产生即时降温作用，令市场知道资产价格不可能长升长有，且开始见顶回落。全球信贷融资利率真的见底回升，物业资产价格岂能幸免呢？
环球股债市场步入新一波震荡期，进一步添加世界经济下行压力，下半年本港经济增长步伐可能比上半年的百分之一点二五更为缓慢，而近月本港楼价急促回升，根本缺乏基本因素支持，只可视为急跌后一次强劲反弹，迄今楼市调整期仍未完结。
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